近期的土地市场再度被重点地块点燃。中海超 40 亿大手笔补仓上海徐汇滨江、大家房产溢价近 20% 拿下杭州滨江区地块、中铁建也溢价超 16% 连续夺得成都天府新区两宗宅地 ……
受改善驱动的楼市逻辑影响，2025 年以来，开发商投资重心聚焦在重点城市的核心区域优质地块的趋势越发明显。中指研究院统计数据显示，受到核心城市推地节奏前置且加大优质地块供应力度的影响，今年前三季度 300 城住宅用地出让金同比增长 12%，而一二线城市出让金同比增幅在 20% 左右，平均溢价率在 10% 以上。
大手笔的拿地举动也直观地体现在了房企拿地金额的提升上，今年前 9 个月，TOP100 企业拿地总额同比增长约 37%。资金实力雄厚的央国企仍在土地市场唱主角，亦有些新的面孔不断出现在竞争中。
业内认为，进入四季度，预计土地市场的供应将有所增加，短期内核心城市优质地块竞争态势或将延续。
聚焦热点城市
土地市场的热闹仍集中在核心区域的优质地块上。
10 月 20 日落幕的上海第八批土拍中，6 宗地块共揽金约 195 亿元。备受市场关注的徐汇滨江地块被中海地产斥资 44 亿元收入囊中，溢价率 10%，14.85 万元 / 平方米的成交楼面价也刷新了徐汇区纪录。同时，内环内的静安苏河湾地块、杨浦滨江地块亦分别溢价 9%、14.69% 成交。
稍早一周进行的杭州四季度首拍上，主城区滨江区浦沿单元一宗涉宅地块经过 22 轮竞价，由大家房产以总价 12.64 亿元斩获，溢价率 19.93%；9 月底的成都土拍上，天府新区的两宗地块以 16.43% 的溢价率被中铁建拿下 ……
历经过去几年的深度调整，楼市逻辑已被重塑为改善驱动，开发商也随之将投资重点聚焦于投资回报确定性足够强的一二线城市，竞相追逐着优质改善地块。
上海在三季度成交的 19 宗宅地中，有 3 宗溢价率超 30%，而徐汇地块成交楼面价突破 20 万元 / 平方米，刷新全国宅地地价最高纪录；深圳在 7 月中旬出让的前海桂湾地块更是拍出了 86.1% 的溢价率，超 8 万元 / 平方米的成交楼面价亦刷新了深圳宅地地价最高纪录；杭州在三季度出让的余杭良渚东单元地块、石桥单元 GS130201-56 地块溢价率均近 30% 等。
开发商对优质地块的虎视眈眈炒热了土地市场。据克而瑞重点统计的 30 个城市土拍数据，2025 年前 7 月重点溢价成交地块比重达 30%，为近三年新高，较 2024 年增加 12 个百分点；溢价地块的平均溢价率亦有明显提升，2025 年前 7 月为 26%，几乎较过去两年成倍增长。
投资聚焦策略对地市的一大重要影响便是大幅推高了热点城市的土地出让金。据中指院统计，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重为 61%，较 2024 年全年提升 10 个百分点；其中，一线城市土地出让金同比增长 19.7%。
分城市来看，今年前三季度，杭州的土地出让金总额已达 1304 亿元，位居全国各城市之首，同比增长 62%；北京以 1121 亿元的土地出让金额位居第二，同比涨幅 11%；上海则暂居第三位，土地出让金约 1035 亿元，同比增长 39%。此外，成都、南京分列第四、第五，土地出让金涨幅均在 35% 以上。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，除南通、扬州（多为本土国企获取）外，宅地出让金 TOP20 城市均为核心一二线城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自 7 月起已超去年全年水平。
这些变化也带动着土地市场整体的成交表现，前三季度，重点 300 城各类用地出让金总额达 1.86 万亿元，同比增长 3.1%；其中，住宅用地出让金为 1.33 万亿元，同比增长 11.6%。
不过目前来看，除了热点城市之外，多数城市土拍表现相对平淡，尤其三四线城市土地市场仍处于深度调整中，推出、成交指标同比均下降，且降幅大于一二线城市，平均溢价率仅 3.5%。
谁在拿地
土地市场回温的背后，开发商拿地补仓力度也在同步走高。据中指院统计，今年前 9 个月，TOP100 企业拿地总额 7278 亿元，同比增长 36.7%，增幅较 1-8 月扩大 8.7 个百分点。
整体来看，投资百强前 9 月拿地货值、金额、建面均同比上升。据克而瑞数据，截至 9 月末，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为 17958 亿元、9600 亿元和 6944 万平方米，货值同比增长 33.2%，金额同比增长 53.3%，建面同比微涨 5.4%。即便剔除上海徐汇区东安新村旧改"巨无霸"地块带来的影响，总规模趋势仍是同比增长的态势。
不过，楼市仍处于止跌回稳进程中的当下，能在核心城市地价较高的情况下出手拿地补仓的企业，仍以资金实力雄厚的央国企为主，还有部分区域深耕的民企，截至 9 月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地。
根据中指监测，今年 1-9 月共 8 家房企拿地金额超两百亿，除滨江之外，其余 8 家企业均为央国企。其中，中海地产以 759 亿元的拿地总额位居行业首位，绿城、华润置地、招商蛇口以斥资超 500 亿元大力补仓，保利发展、建发亦超 400 亿元的力度在土地市场出手。
这些企业拿地也明显聚焦于热点城市。上述 8 家房企中，中海、华润在北京、上海、杭州三座城市的拿地金额占比分别达 76%、74%，保利、金茂在三地合计拿地占比也超 6 成，绿城在杭州拿地金额占比超 30%。
值得一提的是，与前几年相比，今年以来的拿地企业中，全国范围城投拿地占比有所下滑，结构出现较大变化。
财通证券研报显示，2025 年上半年，城投平台及其拿地金额较 2024 年上半年调整较大。根据中指的 2025 年上半年总权益拿地房企的 Top30，其中城投仅占据 2 席，相较于 2024 年同期减少了 3 席，城投托底力度下降。与此同时，2024 年 9 月涉房新政后房地产市场有所回温，2025 上半年土地供应整体呈现"缩量提质"的特征，市场化机构拿地积极性有所提高，城投拿地占比相对下降。
还有些新的变化仍在发生。9 月初进行的上海七批次土拍中，又有新类型的面孔参与，出现了两家产业类民企的身影。从事消费级智能终端产品研发与销售的公司新易腾，与来自浙江德清的开发商宇诚集团组成联合体，拿下了青浦新城的一宗地块。
业务与房地产开发毫无关联的新易腾为何出现在土地市场上？亿翰智库研究总监于小雨认为，两家企业竞得的这宗地块有 15% 的商业，出让要求提到，根据青浦新城中央商务区的现代商贸产业规划定位，商业部分应引入信息通讯智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等功能业态的展示销售中心，双方的合作契合度正在此处。
"这些产业类企业参与土拍，既有自身发展诉求的原因，也与上海重点产业片区的发展规划相契合，"于小雨表示，对于此类重点产业发展片区，类似这种地产商 + 产业服务商的联合体，或将越来越多地出现在未来的土拍市场。
( 本文来自第一财经 )
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